¿Se puede?
Vender un piso que todavía tiene una hipoteca pendiente es más común de lo que parece. En un mercado inmobiliario dinámico, muchas personas deciden mudarse, invertir en otro inmueble o simplemente ajustar sus finanzas antes de terminar de pagar su préstamo hipotecario. ¿Se puede hacer? Sí. Pero hay aspectos importantes que debes conocer para evitar errores, retrasos o incluso pérdidas económicas. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber si vas a vender piso con hipoteca activa.
Opción habitual: cancelar la hipoteca con el dinero de la venta
La opción más común es usar parte del importe que pagará el comprador para cancelar la hipoteca en el momento de la firma en notaría. Este proceso suele hacerse de forma simultánea:
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El comprador entrega el importe acordado.
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Parte de ese dinero se destina directamente a saldar la deuda con el banco.
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Una vez cancelada, se procede a inscribir la cancelación registral.
Este procedimiento es habitual y no suele suponer complicaciones si se cuenta con buena coordinación entre el banco, la notaría y, si es posible, una inmobiliaria que gestione los trámites.
Cancelación registral: un paso que muchos olvidan
Aunque la deuda quede saldada, es importante cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, ya que si no se hace, el inmueble sigue apareciendo como hipotecado. Este trámite requiere una escritura de cancelación firmada ante notario y puede suponer un coste adicional (notaría, gestoría y tasas registrales), que suele rondar entre los 600 y 1.000 euros. Algunos compradores exigen que la vivienda esté libre de cargas antes de firmar. Adelantarse a la cancelación registral puede acelerar la operación.
¿Y si el valor de venta no cubre la hipoteca?
En algunos casos, el importe que se puede obtener al vender piso es inferior al capital pendiente de la hipoteca. Este escenario puede parecer problemático, pero existen soluciones:
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Aportar la diferencia en efectivo: Si la deuda es mayor que el precio de venta, el propietario puede aportar la diferencia de su bolsillo para cancelar la hipoteca.
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Negociar con el banco: Algunas entidades permiten reestructurar la deuda o trasladarla a otro inmueble (subrogación o novación) si el cliente mantiene su solvencia.
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Dación en pago (casos extremos): Si no se puede vender ni pagar la diferencia, se puede negociar con el banco la entrega del piso como cancelación total de la deuda, aunque no siempre se acepta.
Implicaciones fiscales al vender piso con hipoteca
Aunque la hipoteca aún esté vigente, la venta del inmueble puede generar plusvalía, lo que implica pagar impuestos:
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Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (plusvalía municipal).
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Ganancia patrimonial en el IRPF, si el precio de venta supera el de adquisición (incluyendo los gastos asociados).
Sin embargo, existen exenciones si el dinero obtenido se reinvierte en la compra de una vivienda habitual, entre otras situaciones. Es muy importante consultar con un asesor fiscal para evitar sorpresas y una inmobiliaria que pueda guiarte en todo el proceso, tal y como podemos hacer en Ohnesta inmobiliaria.
Documentación necesaria para vender un piso con hipoteca
Al poner a la venta un piso con hipoteca, es importante tener preparada cierta documentación:
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Último recibo de la hipoteca pagado.
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Certificado de deuda pendiente, emitido por el banco (imprescindible para el notario).
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Escritura de hipoteca y de propiedad.
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Certificado energético y cédula de habitabilidad, si aplica.
Una agencia inmobiliaria puede ayudarte a gestionar estos documentos y asegurarse de que todo esté listo para el día de la firma.
Ventajas de contar con una inmobiliaria
Vender un piso con hipoteca implica más trámites que una venta normal. Una buena inmobiliaria puede:
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Coordinar con el banco y la notaría.
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Asegurarse de que el comprador conozca todos los pasos.
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Evitar errores administrativos.
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Asesorarte sobre el precio de mercado para que puedas cubrir la deuda sin pérdidas.
Vender tu piso con hipoteca es posible y habitual, pero requiere una planificación cuidadosa. Entender las opciones, preparar la documentación y contar con asesoramiento profesional son las claves para que la operación sea un éxito. Ya sea para cambiar de vivienda, liberar carga financiera o dar un nuevo paso en tu vida, hacerlo bien desde el inicio te evitará dolores de cabeza y te permitirá cerrar la venta con seguridad.
